리츠(REITS)란 무엇일까?

리츠(REITS)란 무엇일까?

리츠(REITS) 는 Real Estate Investment Trust의 약자로, 부동산 투자신탁이라고 합니다. 

 

리츠(REITS)소액 투자자들에게 자금을 모아 부동산에 투자해 발생한 수익을 투자자들에게 배당하는 회사나 투자신탁을 의미합니다. 보통 세제 혜택을 받기 위해 부동산 임대수익의 90% 이상을 배당금으로 투자자들에게 돌려줍니다.

주식시장에 상장된 리츠는 주식을 사고 파는 행위는 해당 부동산을 사고파는 것과 동일하며, 부동산 거래를 하는 것에 비해 훨씬 간단하기 때문에 매우 편리합니다. 단점을 뽑자면, 리츠(REITS)도 주식이기 때문에 가격변동이 있습니다. 예를 들어 1주당 5000원에 산 사람과 10000원에 산 사람이 동일한 배당금을 받게 됩니다. 또한 소유한 건물의 가격변동, 임대 현황, 금리 변동 따른 변동 위험이 있습니다. 

 

리츠의 기보구조

• 다수의 투자자 : 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 2년 이내에 발행주식 총수의 30% 이상을 일반인의 청약에 제공(법 제14조의8제2항)
• 부동산 : 총 자산의 70% 이상을 부동산(건축 중인 건축물 포함)에 투자․운용(법 제25조제1항)
• 투자자에게 배당 : 배당가능이익의 90% 이상 배당 의무(법 제28조)
• 주식회사 : 부동산투자회사법에 정한 사항 외에는 상법 적용(법 제3조제1항 및 제2항)

 

리츠(REITS)의 목적

일반인에게 부동산 간접투자 기회 제공

• 부동산 투자 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자참여 기회를 제공하여 일반인의 부동산 간접투자 기회제공
• 부동산 가격 안정
  • 인구증가와 경제발전에 따른 지가상승 등에 의한 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 부동산시장 가격안정 도모함

1. 건설시장 활성화 도모
   • 외환위기 이후 건설산업의 침체를 극복하기 위해 자본시장에서 안정적 자금조달이 가능한 투자도관체(conduit) 필요함
2. 부동산산업의 발전
   • 상대적으로 낙후된 부동산시장을 선진화하고 우수 전문인력을 육성함으로써 대외개방에 따른 경쟁력을 제고하고 유동화하기 어려운 부동산의 문제점을 개선하여 부동산 거래의 활성화 도모함

 

리츠(REITS)투자 이유

리츠는 부동산투자회사법에 따라 배당가능이익의 90% 이상(단, 자기관리리츠는 50%)을 의무적으로 주주들에게 배당하고, 리츠정보시스템을 통해 다양한 리츠 정보 확인이 가능하기 때문에 소액으로도 부동산에 간접투자를 할 수 있기 때문입니다.

① 높은 배당 수익률 : 시장 상황에 큰 영향을 받지 않는 꾸준한 현금흐름을 통하여 일반 주식과 유사한 배당 수익 제공

 

② 유동성 : 리츠 투자 후에도 장외시장에서 주식의 매매를 통하여 쉽게 현금으로 변환할 수 있으며, 리츠 상장 시 한국거래소에서 주식 매매를 통하여 유동성 확보 가능

 

③ 자산운용전문인력 : 숙련되고 경험이 풍부한 부동산 전문가에 의해 운영

 

④ 관리·감독 : 국토교통부의 정기적인 관리․감독, 리츠사의 준법감시인들을 통하여 국민의 소중한 투자자산을 관리

 

⑤ 공시 의무 : 분기 및 연간 재무 보고서를 포함한 투자보고서 및 영업보고서를 리츠정보시스템에 등록하여 투자판단의 기초가 되는 자료를 정기적으로 공시

 

 

리츠(REITS)세제 혜택

법인설립시 등록면허세	1. 등록면허세 : 0.4% 2. 지방교육세 : 0.08% 3. 국민주택채권 매입의무면제 4. 대도시내 신규법인설립(설립후5년이내에 자본증가 포함)에 대한 3배중과 배제(2021.12.31.까지) (지방세특례제한법 제180조의2제2항제3호)   단, 자기관리리츠의 경우 설립시(설립후 5년이내 증자시 포함) 등록면허세 3배중과
부동산 매입시 취득세등	취득세 : 4% 지방교육세 : 0.4% 농어촌특별세 : 0.2%
공공임대주택리츠의 취득세 감면	취득세 20%감면: 위탁관리부동산투자회사로서 해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 도는 공동으로 출자한 것으로 보는 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 요건이 충족되어야 하며, 요건 충족시 임대목적으로 공동주택 및 오피스텔을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 부동산에 대하여 취득세30%감면 (2021년12월31일까지) (지특법 제31조의4)
현물출자시 출자자의 과세이연	법인: 설립후 5년 이상 경과한 법인이 다른 법인에 현물출자하여 사업을 승계할 경우 과세이연 제도존재 (법인세법제47조의2) 개인: 임대주택을 투자대상으로 하는 부동산투자회사에 대한 개인의 토지나 건물을 현물출자하는 경우 양도 소득세 과세이연제도존재(조특법 시행령 제97조의6) 주식처분누적비율이 50%미만 처분시에는 당해 처분비율만큼, 50%를 초과할 경우 납부 이연 양도 소득세 전액을 처분시점에 납부
부동산 보유시 재산세등	1. 토지분   재산세 : 0.2%(분리과세)   지방세법 제106조제1항제3호제마목 및 시행령 제102조제8항3호   지방교육세 : 0.04%   지역자원시설세 :0.04~0.12% 2. 건물분   재산세 : 0.25%   지방세법제111조제1항제2호   재산세도시지역분 : 0.14~0.23%   지방교육세 : 0.05%   지역자원시설세 :0.04~0.12%   (화재위험 건축물 2배중과, 대형 화재위험 건축물 3배중과) 3. 주택분   재산세 : 0.1~0.4%(4단계초과누진세율)   재산세도시지역분 : 0.14~0.23%   지방교육세 : 0.02~0.08%
공공 임대주택리츠의 재산세등 감면	1. 전용면적 60제곱미터 이하일 경우: 재산세 및 재산세도시지역분은 40%감면   (2021년12월31일까지) (지특법 제31조의4) 2. 전용면적 60제곱미터초과 85제곱미터 이하인 경우: 재산세만 15%감면 (2021년12월31일까지)   (지특법 제31조의4)
부동산 보유시 종합부동산세등	1. 토지분 : 분리과세토지로 과세대상아님 2. 건물분 : 과세대상아님 3. 주택분 : 2주택이하 0.5% ~ 2.7%, 3주택이상 0.6% ~ 3.2% 4. 농어촌특별세 : 2주택이하 0.1% ~ 0.54%, 3주택이상 0.12% ~ 0.64%
임대주택의 종합 부동산세 합산배제	과세표준의 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함하지 않음 1. 건설임대주택, 전용면적 149제곱미터이하, 2호이상, 공시가격 6억원이하, 5년이상 임대 2. 매입임대주택, 공시가격 6억원이하(수도권외 3억원이하), 5년이상 임대   (종합부동산세법제8조2항)   (종합부동산세법시행령제3조)
법인세 소득공제	배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 해당 사업연도의 소득금액에서 공제 (법인세법제51조의2제1항제4호) (자기관리부동산투자회사의 경우 적용x)
부동산 임대소득	자기관리 부동산투자회사의 경우에만 2018년12월31일이전 신규 취득한 국민주택임대소득 100% 소득공제적용 (조특법 제 55조의 2 제 5항)
부동산 매각소득	법인세 소득공제 제도로 인하여 부동산 양도차익도 배당소득공제 규정 적용으로 리츠 단계에서는 법인세가 사실상 과세되지 않으며, 배당소득을 수취한 투자자 단계에서 소득세 또는 법인세가 과세됨